כל מה שרוצים לדעת לפני שקונים

כן. בדובאי, מי שאינו אזרח האמירויות יכול לקנות דירה באזורים שהשלטון קבע לכך. האזורים האלה נקראים Freehold. הבעלות בהם מלאה ולא מוגבלת בזמן, והדירה נרשמת על שמך ברשות המקרקעין של דובאי.

אזור שבו מותר לזרים להיות בעלים מלאים של דירה, בלי הגבלת זמן, כמו כל בעל דירה.

לא. גם מי שלא גר באמירויות יכול לקנות דירה באזורי Freehold בדובאי.

גם בראס אל חיימה זרים יכולים לקנות דירה באזורי Freehold. עיריית ראס אל חיימה מונה ביניהם את Al Hamra Village, Mina Al Arab, Al Marjan Island, RAK Central, Julphar Towers ו-Al Maareedh, ובקרוב גם את Beach District. מכירה של דירות בבנייה נרשמת ברשות להסדרת הנדל״ן של העירייה.

דירה בפרויקט שנמצא בתכנון או בבנייה. קונים אותה לפני שהבניין מוכן, ומשלמים בשלבים בהתאם לתוכנית התשלומים, עד המסירה ולפעמים גם אחריה.

היזמים כותבים את מועד המסירה ברבעונים. Q1 הוא ינואר עד מרץ, Q2 אפריל עד יוני, Q3 יולי עד ספטמבר ו-Q4 אוקטובר עד דצמבר. באתר כתבנו את החודשים בעברית.

הליווי לא עולה לך כסף. העמלה של עינב משולמת על ידי היזם.

בדובאי ובראס אל חיימה, תשלומים על דירה בבנייה מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי של הפרויקט, בבנק מאושר ובפיקוח הרשויות. בדובאי, הכסף בחשבון הזה מיועד רק לבניית הפרויקט, ונושים של היזם לא יכולים לעקל אותו. תשלומי הדירה לא עוברים דרך עינב.

כל פרויקט בבנייה בדובאי רשום ברשות המקרקעין של דובאי, ואפשר לבדוק אותו באפליקציה הרשמית Dubai REST. בראס אל חיימה הפרויקטים רשומים ברשות להסדרת הנדל״ן של עיריית ראס אל חיימה. עינב עוברת איתך על הבדיקה של הפרויקט לפני התשלום הראשון.

עוצרים בכל פעם שמבקשים להעביר כסף לחשבון פרטי, או לכל חשבון שאינו חשבון הנאמנות של הפרויקט. גם פרויקט שלא מופיע ברישום הרשמי הוא סימן לעצור.

אם הרשות להסדרת הנדל״ן (RERA) מבטלת פרויקט, או שהיזם לא התחיל לבנות מסיבות שאינן בשליטתו, היזם חייב להחזיר לקונים את כל מה ששילמו. בביטול על ידי הרשות, הבנק שמנהל את חשבון הנאמנות מחזיר את הכסף תוך 14 יום מהביטול. אם אין בחשבון מספיק כסף, היזם חייב להשלים את ההחזר תוך 60 יום, ואם לא, הרשות פונה לבית המשפט.

בדובאי פועל בית דין מיוחד לפרויקטים שלא הושלמו או שבוטלו. הוא קובע את הזכויות של הקונים ויכול להורות על החזר הכסף מחשבון הנאמנות.

בדובאי, אם הקונה לא משלם, היזם רשאי לבטל את העסקה רק אחרי הליך מסודר מול רשות המקרקעין. אז הוא יכול להשאיר אצלו חלק מהסכום: עד 25% משווי הדירה אם הבנייה הושלמה בפחות מ-60%, ועד 40% אם היא הושלמה ב-60% או יותר. את היתרה הוא מחזיר לקונה. לכן חשוב לבחור תוכנית תשלומים שמתאימה לך.

כן. ההזמנה, החוזה והתשלומים מתנהלים מרחוק מול היזם, ועינב מלווה אותך בכל שלב בעברית.

בהעברה בנקאית בינלאומית, ישירות לחשבון הנאמנות של הפרויקט, בהתאם לתוכנית התשלומים שבחוזה. את פרטי החשבון מקבלים מהיזם, בחוזה עצמו.

המחירים באתר בדירהם, המטבע של האמירויות. את סכומי התשלום ואת פרטי החשבון קובע החוזה עם היזם.

זה תלוי בבנק. הבנק המרכזי של האמירויות קבע תקרות למי שאינו אזרח: לדירה ראשונה למגורים, עד 80% משווי דירה של עד 5,000,000 דירהם, ועד 70% מעל הסכום הזה. לדירה שנייה ומעלה, עד 60%. לדירה על הנייר, עד 50%, לכל קונה. משכנתא יכולה להיות לתקופה של עד 25 שנה.

חברות מימון שאינן בנקים לא יכולות לממן מי שאינו תושב האמירויות. בנקים מחליטים בהתאם למדיניות של כל בנק, ולכן את הזכאות של תושב ישראל בודקים ישירות מול הבנק.

משלמים לרשות המקרקעין אגרת רישום בשיעור 4% ממחיר הדירה, ועוד דמי רישום וטיפול שהיזם מפרט. אחרי המסירה משלמים דמי ניהול שנתיים לבניין. עינב מפרטת לך את כל העלויות של הפרויקט שבחרת, לפני ההזמנה.

בדירה חדשה מיזם בדובאי, הקונה מעביר את אגרת הרישום ליזם, והיזם רושם את הדירה ברשות המקרקעין של דובאי.

ברישום חוזה מכר בעיריית ראס אל חיימה, הקונה משלם 2% משווי השוק של הנכס, וגם המוכר משלם 2%. בנוסף יש אגרה של 200 דירהם להנפקת תשריט ו-200 דירהם להנפקת שטר הבעלות.

ויזה היא אישור להיכנס לאמירויות ולשהות בהן. יש ויזת ביקור, למשל לתיירות, ויש ויזת תושבות, שמאפשרת לגור באמירויות לתקופה ארוכה.

לא, לביקור קצר. בזכות הסכם פטור הדדי מוויזות, אזרח ישראלי עם דרכון רגיל בתוקף יכול לשהות באמירויות עד 90 יום בתוך תקופה של 180 יום. הדרכון צריך להיות בתוקף לפחות שישה חודשים מיום הכניסה, ולא מתקבלים דרכון זמני או מסמך נסיעה אחר. הפטור הוא לביקורים קצרים בלבד: לעבודה, ללימודים או למגורים צריך ויזה או היתר תושבות מתאימים.

ויזת תושבות ארוכה באמירויות, לחמש או לעשר שנים, שאפשר לחדש. לא צריך מעסיק או נותן חסות, אפשר לשהות מחוץ לאמירויות יותר משישה חודשים בלי לאבד אותה, ואפשר לצרף בני משפחה.

מי שבבעלותו דירה אחת או כמה דירות באמירויות, בשווי כולל של 2,000,000 דירהם לפחות. בדובאי, רשות המקרקעין מנפיקה על בסיס זה ויזת תושבות ל-10 שנים, שאפשר לחדש, ואפשר לצרף בן או בת זוג, ילדים והורים. בנוסף צריך ביטוח בריאות בתוקף, ואת הבקשה מגישים כשנמצאים באמירויות.

דירה על הנייר: אפשר, אם השווי הכולל של הדירות שנקנו מיזם מאושר הוא 2,000,000 דירהם לפחות. משכנתא: אפשר, אם שולמו לפחות 2,000,000 דירהם ממחיר הנכס והבנק נותן מכתב שהוא לא מתנגד. על הנכס נרשם שעבוד לכל תקופת הוויזה, כדי לוודא שהבעלות נשמרת.

ברשות המקרקעין של דובאי, העלות הכוללת לוויזה ל-10 שנים למשקיע היא 9,884.75 דירהם: בדיקה רפואית 700 דירהם, תעודת זהות אמירתית 1,153 דירהם, אישור התושבות 2,856.75 דירהם, אגרת רשות המקרקעין 4,020 דירהם ודמי טיפול 1,155 דירהם. ויזה ל-10 שנים לכל בן משפחה עולה 5,774.50 דירהם, ופתיחת תיק משפחה עולה 318.75 דירהם.

זה תלוי בשווי. אם השווי הכולל של הדירה או הדירות שלך הוא 2,000,000 דירהם לפחות, אפשר לבדוק זכאות. ההחלטה היא של הרשויות.

כן. יש ויזת תושבות לבעלי נכס, בלי צורך במעסיק. התנאים: הדירה גמורה וראויה למגורים (לא על הנייר), בבעלות מלאה שלך או עם משכנתא מבנק מקומי, והכנסה חודשית של 10,000 דירהם לפחות או יכולת כלכלית מוכחת. את השווי המינימלי ואת משך הוויזה בודקים מול הרשויות לפני הבקשה.

כן. בדובאי יש ויזת תושבות לגמלאים לחמש שנים, עם אפשרות חידוש. התנאים: גיל 55 ומעלה, לפחות 15 שנות עבודה לפני הפרישה, ונכס בשווי 1,000,000 דירהם לפחות ששולם במלואו. אם יש משכנתא, צריך ששולמו לפחות 1,000,000 דירהם. אפשר לצרף בן או בת זוג וילדים.

כן. תושב ישראל חייב במס גם על הכנסות מחוץ לישראל, ובהן שכירות מדירה בחו״ל, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. אפשר לבחור במסלול מס מופחת של 15%, בלי לנכות הוצאות חוץ מפחת, אבל אז לא מקבלים זיכוי על מס ששולם בחו״ל. על הכנסות מחו״ל אפשר לדווח גם במסלול מקוצר, בטופס 5329.

תושב ישראל חייב במס רווחי הון גם כשהוא מוכר נכס מחוץ לישראל.

כל מקרה שונה. לפני הקנייה, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר מיסוי של נכסים בחו״ל.

כשהבניין מוכן, היזם מודיע על המסירה. בודקים את הדירה, משלמים את התשלום שנקבע למסירה ומקבלים את המפתח. בפרויקטים עם תשלומים אחרי המסירה, ממשיכים לשלם בהתאם לתוכנית.

כן. הדירה שלך: אפשר לגור בה בחופשות, להשכיר לטווח ארוך, ובדובאי גם להשכיר לטווח קצר עם היתר מתאים. עינב תכוון אותך בנושא ההשכרה, בהתאם לפרויקט ולאזור.

כל דירה להשכרה לטווח קצר (Holiday Home) חייבת להירשם ולקבל אישור של מחלקת הכלכלה והתיירות של דובאי (DET) לפני שמפרסמים אותה. אפשר לנהל אותה בעצמך או דרך חברה בעלת רישיון. צריך שטר בעלות, או חוזה רכישה עם אישור שהתשלום הושלם, צילום דרכון או תעודת זהות אמירתית, וחשבון חשמל ומים של הדירה. בחוזה הרכישה לא יכול להיות איסור על השכרה כזו. ההיתר ניתן לתקופה של 3 עד 12 חודשים, וצריך גם ביטוח מקיף למשך כל התקופה. בעל דירה פרטי יכול להחזיק עד שמונה היתרים בבת אחת.

רשות המקרקעין של דובאי רושמת את הדירה על שם היורשים, על פי מכתב מבתי המשפט של דובאי שקובע את הליך הירושה בהתאם לחוק באמירויות.